我如何做出保证

经同事介绍，来访的当事人手持判决书，问我，是上诉还是重新起诉？还有三天上诉时间，一审判决驳回诉讼请求。我认为，结果是对的，但判决所给的原因不对。重新起诉，起诉错了，应该要求继续履行合同以达到合同目的，取得所购买的房屋，而不是确权——这个思路，还是《民法通则》时代的，在《物权法》环境下，这个房产证是没有争议的。

我应该是第五个还是第六个接受咨询的律师。我把这种现状叫招投标，早期我叫接受当事人面试。大家的意见是上诉，二审完了还可以起诉，其中有三位主任律师，还有一位大学老师。我得知这种情况后，我还是坚持我的观点，我认为，在诸多不确定因素存在的情况下，不能给没有选择能力的当事人出不定项选择题，哪怕是博士后当事人。

我认为我的这位博士后当事人能听的明白，尽管她很多时候听的是大家说的都对。她之前的律师是不跟她解释什么，解释了也听不懂。

当事人认同我的意见，放弃上诉，重新起诉。我的费用比之前的高出一倍，她也接受，我不和别人比差。我也同意，若败诉退付一半费用，写进合同里。

一审驳回起诉，原因是重复起诉。上诉，必须上诉，但免收费用，等于退回了费用。二审开庭，法官持模棱两可意见，还是建议对之前判决书申请再审。我得如实转告未出庭当事人，当事人应当知晓当前有裁判权法官的意见，另外，这种矛盾让两个审判庭的法官解决没什么不好，总有一个服一个，同一个法院不可能一个向左一个向右，加上再审对当事人不产生费用。当事人又提起再审，当然是驳回。这个二审也发回重审。

后来，重审结果，不出意外，支持履行合同，等银行款还之后，再起诉过户——这部分当前是重复起诉。

我的保证是写在合同里的，而且是我手写的。我有自责的能力，自我归责的能力。尽管我为不是我的错误付出了一定的代价，但我就是有这个自信。

我说可以，没问题，是在诸多不确定因素存在的情况下更加确定一些，这或许需要一审、二审乃至再审的过程，所谓赢在二审笑到再审。这个案子，前后就有五个判决书（包括裁定书）。法官解决当前问题，解决手头问题，资深律师的判断就考虑的长远一些，着眼问题的最终解决。

房屋买卖合同，已经网签，再也常见不过，是平常诉讼。经客户介绍，这当事人委托我起诉，要求履行买卖合同，交付房屋。因为常见，当事人也不要求我什么。但是到目前为止手头已经有五份判决书了。2018年2月5日一审开庭，几个月之后判决书出来，被告不服上诉，2018年8月8日二审开庭，对方竟然说涉案房屋已经抵押给银行了，而且是真的，我说法官你能不能等等，中止二审诉讼，我要打行政诉讼，二审法官等不及，发回处理。当事人很是配合，以最快的速度将不动产登记部门起诉到法院，一审撤销行政登记，二审维持一审判决。对方当事人利用改革的时机管理上的漏洞，把事情操作到这种地步，庭上，法官问不动产登记部门，这种情况还会发生吗？答复是不会发生了，两个系统已经对接。之后，发回重审的案子没悬念的判出来，对方还是不服，上诉。这个二审判决书还没出来，这不会有悬念的，就是拖延了。

这个案子当事人，经历了诉讼的三重境界。第一重：不到长城非好汉，把馊主意用上，祭出干扰项；第二重：不见棺材不落泪，拉大旗硬扛；第三重：不到黄河心不死，用完所有程序性权利，拖一天是一天。

这再也平常不过的案子，竟然产生六份判决书，契约无法约束对方，但一定相信，法律会起作用。

即使，我坚信能赢，也不代表我承诺了什么，我不是保险公司。

这也可以叫做理论自信，因为我的经验里不从发生过这种不可能发生的事。